Следует ли страховать недвижимость?

Консультирует:
руководитель Департамента административного, хозяйственного, корпоративного и гражданского права Национальной правовой палаты Анна Гранкина

Получение страхового возмещения при страховом случае является не только денежной, но и моральной компенсацией, так как благодаря страховке ущерб сводится к минимуму. К обстоятельству, которое стимулируют развитие страхования недвижимости в Украине можно отнести такой фактор, как создание законодательной базы, позволяющей эффективно осуществлять страховую деятельность. Так, согласно Закону Украины «Об ипотеке», внедрено несколько новых видов обязательного страхования: страховка финансовых рисков неполучения, несвоевременного получения или получения не в полной сумме платежей по договорам об ипотечных кредитах и платежам по ипотечным сертификатам; страхование строительно-монтажных работ застройщика и страхование ответственности застройщика перед третьими лицами согласно Закону Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операций с недвижимостью».
Кроме обязательного, ипотечное законодательство предусматривает и добровольное страхование. В частности, согласно закону «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», эмитент ипотечных сертификатов имеет право застраховать владельцев сертификатов от возможных убытков в случае изменения курса национальной валюты». При таком разнообразии страховые компании получают широкое поле для ведения прибыльной деятельности. Также к обстоятельствам, увеличивающим на сегодняшний день интерес к страховкам, можно отнести повышение уровня грамотности населения Украины. Респонденты это связывают с активным формированием среднего класса, людей, которые имеют высокий уровень образования и приличный заработок. Они постепенно накапливают личное имущество своей профессиональной деятельностью, а потому высоко ценят свой заработок, что и побуждает их минимизировать риски и потери.
Если говорить об определенных особенностях страхования квартир и домов в пределах города, то для такого типа жилья в большинстве страховых компаний не предусмотрено никакого особенного порядка. Единственное, на что может влиять место расположения дома (квартиры) — это цена полиса и страховой тариф. В первом случае это связано с разницей цен на квартиры в городах и за их границами, во втором случае — страховой тариф определяется в зависимости от рисков, которые могут отличаться в городах и вне их границ.
На сегодняшний день можно выделить несколько основных программ страхования, действующих в нашей стране. К ним относится: страхование имущества от случайного уничтожения, страхование заемщика при покупке жилья в кредит, так называемое титульное страхование и др. При покупке квартиры в кредит обязательной также является страховка жизни нового владельца. Таким образом, банк минимизирует свои риски в случае, если заемщик теряет возможность выплачивать кредит в результате объективных причин (смерти, увечья и др.) Титульное страхование приобретает все большую популярность, особенно при покупке квартир на вторичном рынке жилья. Предметом страхования являются имущественные интересы страхователя, связанные с потерей или ограничением имущественных прав заемщика по договору о паевом участии в строительстве нового жилья (первичный рынок) и страхования риска обжалования третьими лицами имущественных прав страхователя на недвижимость в судебном порядке (вторичный рынок жилья).
Страховым случаем является факт потери или ограничения имущественных прав страхователя по соглашению о паевом участии и на недвижимое имущество в результате затребования этого имущества или права владения, пользования или распоряжения и признания соглашения, которое подтверждает имущественные права на предмет страхования, недействительным на основании решения суда, который вступил в силу.
Для физического лица к таким бумагам относится: паспорт заемщика — страхователя и его жены/мужа; свидетельство о браке заемщика (если заемщик состоит в браке); паспорт последнего владельца (всех совладельцев) имущества, которое передается на страхование; свидетельство о рождении ребенка, если ему меньше 16 лет и он является владельцем (совладельцем) имущества; бумаги, предоставляющие право на данное жилье; технический паспорт БТИ на имущество; выписка о лицах, которые прописаны по адресу квартиры; разрешение органов опеки, если владельцем (совладельцем) дома является несовершеннолетний человек; заполненные заемщиком — страхователем заявления-анкеты (декларации) на страхование, типичные формы которых добавляются ко всем необходимым бумагам; справка из ЖЭКа об отсутствии задолженности об уплате коммунальных платежей по отношению к имуществу; справка-характеристика из БТИ с указанием балансовой стоимости имущества; выписка из отчета экспертной независимой оценки недвижимого имущества.
До (или в момент) подписания договоров страхования страховщику необходимы следующие документы: справка об отсутствии запрещения на отчуждение имущества, которое передается на страхование (относительно последнего соглашения отчуждения) и справка об обременении имущества, которое передается на страхование, ипотекой. Если продавцом имущества выступает юридическое лицо, перечень документов, необходимых для оценки рисков, расширяется и извещается дополнительно.
Для титульного страхования юридических лиц нужен следующий пакет документов: устав заемщика — страхователя и его жены/мужа, паспорт последнего владельца (всех совладельцев) имущества. К тому же требуются следующие бумаги:
• все имеющиеся документы на владение имуществом (договор купли-продажи, дарения и т. д.);
• документы, которые подтверждают полномочия лиц соглашения, по которым страхователь приобрел право собственности на имущество;
• технический паспорт БТИ на имущество;
• если последнее соглашение относительно отчуждения имущества, которое передается на страхование, подписывалось на основе доверенностей — соответствующие бумаги;
• заполненные заемщиком — страхователем заявления-анкеты (декларации) на страхование, типичные формы которых добавляются;
• справка-характеристика из БТИ с указанием балансовой стоимости имущества, которое передается на страхование;
• отчет, сделанный экспертной независимой оценкой недвижимого имущества, которое передается на страхование (предмету ипотеки).
Перечень документов, необходимых для оценки рисков, расширяется и извещается дополнительно. Подаются копии, сверенные с оригиналом и заверенные уполномоченным лицом банка. До (или в момент) подписания договоров страхования страховщику необходимы такие документы: справка об отсутствии запрещения на отчуждение имущества, которое передается на страхование, и бумаги об обременении имущества, которое передается на страхование, ипотекой.
Закон Украины «Об ипотеке» (дальше Закон) предусматривает (приводим на государственном языке): «Iпотекодавець зобов`язаний застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування, якщо іпотечним договором цей обов`язок не покладено на iпотекодержателя. У разі наступної іпотеки страхування предмета іпотеки не є обов`язковим. Договір страхування укладається на користь iпотекодержателя, який у разі настання страхового випадку набуває право вимоги до страховика. У разі набуття прав за іпотечним договором новим iпотекодержателем він також набуває право вимоги до страховика».
Часть 4 ст. 8 Закона предусматривает: «Iпотечним договором на iпотекодавця може бути покладений обов`язок здiйснити iншi види страхування у зв`язку з передачею нерухомого майна в iпотеку». Вторым видом страхования является страхование заемщика от несчастного случая (стоимость полиса составляет ввод 0,3% от суммы кредита ежегодно). Такой вид страхования, по версии работников банка, гарантирует владельцу квартиры и его близким защиту и уверенность в случае возникновения непредвиденных событий, связанных с состоянием здоровья или работоспособностью. Хотя в действительности банк просто минимизирует свои риски, а груз платы за полис возлагается на плечи владельца квартиры.
Кроме уже перечисленных видов страхования ипотечное законодательство предусматривает и добровольное страхование рисков. Так, в соответствии с Законом Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», эмитент ипотечных сертификатов имеет право застраховать владельцев сертификатов от возмозможных убытков в случае изменения курса национальной валюты. Однако возникают вопросы относительно возможности применения таких форм, поскольку подобное страхование является очень дорогим. Чтобы застраховаться от возможных убытков в процессе строительства жилья, уровень страховых платежей должен быть не ниже 0,5 % суммы страхового платежа, в другом случае при низшей ставке страховые компании будут не в состоянии компенсировать убытки строительного процесса.

Подводные камни

Если страховая компания перестраховывает 90% своих договоров, то это может свидетельствовать об отмывании средств. Кроме того, важно знать уровень и оперативность выплат (в договоре с банком следует прописать, что по страховому договору выплату получит владелец квартиры, а не банк).

При добровольном страховании жилья нужно максимально четко определиться с оборотом страхования. Это может быть капитальная конструкция квартиры (дома): стены, пол, потолок; либо внутренняя отделка квартиры: обои, плитка, другие элементы — бытовая техника, мебель и др. Обычно застраховать можно все эти элементы вместе. Но в любом случае владелец квартиры должен четко знать, что именно в квартире он застраховал. К примеру, если застраховано лишь инженерное оборудование жилья, но в результате затопления пострадали такие элементы квартиры как штукатурка на потолке, паркет и кондиционер, то в таком случае страховая компания возместит лишь стоимость кондиционера, а ремонт потолка и паркета придется владельцу квартиры оплатить из собственного кармана.

Очень важным моментом при заключении страхового договора является определение стоимости имущества, которое может происходить по заявленной стоимости, по рыночным ценам или по балансовой стоимости (в случае с юридическим лицом). При страховании по рыночной стоимости квартиру необходимо будет оценить, для чего привлекается эксперт, услуги которого оплачиваются клиентом страховой компании. Также следует уделить определенное внимание размеру франшизы (суммы, которая не покрывается выплатами), в страховых компаниях ее размер может колебаться, однако существует закономерность: чем больший размер франшизы, тем меньшая стоимость страхового полиса и наоборот. Рекомендуем особое внимание уделить пунктам договора, согласно которым страховая компания может отказать клиенту в выплатах.

Другие консультации: