Как продать квартиру, в которой была сделана самостоятельная перестройка?

<<Я решил продать свою квартиру. Но не могу это сделать из-за пристройки, созданной еще до 2000 года. На нее есть разрешение от исполкома, но теперь специалисты говорят, что без сдачи в эксплуатацию соответствующим образом сооружение считается самостроем. Как быть?>>

Понятие самовольного строительства определено нормами Гражданского кодекса Украины>>, -- разъясняют юристы адвокатского объединения Национальная правовая палата.

<<Ст. 376 ГКУ гласит, что жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество, считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, или без надлежащего разрешения или должным образом утвержденного проекта или с существенными нарушениями строительных норм и правил. Поэтому при попытке продажи квартиры с пристройкой могут возникнуть некоторые проблемы. Так, частью 6 статьи 3 Закона Украины <<О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений>> от 1 июля 2004 года No. 1952-IV установлено, что сделки относительно недвижимого имущества осуществляются, если право собственности на это имущество зарегистрировано в соответствии с данным Законом.

Таким образом, для того, чтобы заключать сделки относительно объектов самовольного строительства, необходим документ, который подтверждает государственную регистрацию права собственности на такое имущество. Самовольное строительство может быть так же узаконено судом.

Продать же квартиру можно только после того, как Вы оформите надлежащим образом все документы, пройдете процедуру сдачи стройки в эксплуатацию и государственную регистрацию. Статья 331 Гражданского кодекса Украины устанавливает, что право собственнос-ти на новосозданное недвижимое имущество возникает с момента завершения
строительства. Это не значит, что достаточно положить последний кирпич в здании. Момент завершения строительства определяется в ходе официальной процедуры приема недвижимого имущества в эксплуатацию. А если право собственности подлежит государственной регистрации, то право собственности возникает с момента такой регистрации.

Регистрацию прав собственности на объекты недвижимости проводят коммунальные предприятия бюро технической инвентаризации (БТИ) на основании пункта 5 Переходных положений Закона Украины <<О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений>>.

Согласно ст. 17 данного Закона, после подачи заявления на регистрацию имущественных прав и проверки всех документов, объекту присваивается кадастровый номер. Пакет документов включает: заявление о государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество, данные технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, подлежащих регистрации и другие документы, перечень которых обязан предоставить орган государственной регистрации.

Документы рассматриваются в течение 14 дней в порядке их поступления. Меж тем ряд объектов не относится к категории самостроев. Их перечень приводится в Приказе государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины <<Об утверждении Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества>> от 24.05.2001 года No. 127 (пункт 3.2.). К ним относятся - дома садового типа - временне строения (навесы, палатки, киоски, летние душевне, теплицы, покрытые полиэтиленовой пленкой и т.д.). Самостроем не считаются перепланировки, не связанные с изменениями (увеличение или уменьшение) жилой или вспомогательной площадей, без нарушения несущих конструкций, увеличением жилой или вспомогательной площадей за счет демонтажа перегородок, амбаров, снесения печей, каминов и печек, засклення балконов, лоджий, устраиванием дверных прорезов, во внутренних некапитальних стенах; перестановкой в пределах назначенных помещений, оборудованияи т.д. "