Земля под запретом

В очередной раз Верховная Рада отсрочила начало функционирования в Украине легального рынка земель сельскохозяйственного назначения. Мотивы законодателя, скорее всего, лежат в политической плоскости. Вместе с тем существуют и юридические предпосылки, не позволяющие уже сейчас сделать землю товаром.

В переходных положениях Земельного кодекса условием прекращения действия временного запрета (моратория) на отчуждения земель сельхозназначения является принятие и приобретение юридической силы законов, первый из которых будет регулировать рынок земли, а другой — отношения, связанные с внедрением и функционированием государственного земельного кадастра.

Необходимость принятия этих нормативных документов существовала еще на заре независимости Украины. На скорейшем принятие данных законопроектов указывал Президент Украины в своем указе “О решении СНБО Украины от 29.06.2005 “О состоянии соблюдения требований законодательства и мероприятий в отношении повышения эффективности государственной политики в сфере регулирования земельных отношений, использования и охраны земель”.

При этом в настоящее время необходимость изменений в земельном законодательстве сопряжена не только с наличием моратория. Вспомним хотя бы историю с постановлением правительства от января 2008 года о проведении земельных аукционов, когда Конституционный Суд Украины указал на исключительное полномочие парламента определять порядок отчуждения земли. Вот уже второй год Земельный кодекс, с одной стороны, говорит о необходимости продажи земель на конкурентных принципах, а с другой — непонятно, как подобные торги проводить. Как следствие, проведение земельных торгов в Украине вообще поставлено под вопрос. Несомненно, такую правовую неопределенность могло бы снять принятие Закона о рынке земель.

Напомним, что в 2008 году в Верховной Раде было зарегистрировано три законопроекта о рынке земель: один правительственный и два депутатских. За основу был принят законопроект народного депутата Присяжнюка с учетом предложений, изложенных в альтернативных проектах.

Предложенный закон будет направлен на решение не только проблем, связанных с сельхозземлями, но и проблем земельного рынка в целом. Так, планируется детально очертить процесс подготовки и проведения земельных торгов, определение стоимости земельных участков и их групп путем выявления спроса и предложения на рынке. Кроме того, принятие этого документа призвано (и это, наверное, одна из основных задач) внести открытость, понятность, предсказуемость в отношения, вытекающие из продажи и передачи в аренду земель государственной и коммунальной собственности, а также вытеснение полулегальных схем.

Конечно, необходимо отдавать себе отчет в недостаточности мероприятий, предложенных законопроектом о рынке земель, поскольку решается одна проблема, но остается нерешенной другая — информационное обеспечение рынка.

Утверждение законопроекта о государственном земельном кадастре должно способствовать разрешению данного вопроса. Парламент уже утверждал подобный законопроект в 2007 году, но Президент Украины посчитал его “концептуально несовершенным”.

Тяжело себе представить нормальную работу рыночного механизма, когда непонятно, чем торгуют. Для обеспечения гармоничной работы рынка земли необходимо владеть полнотой информации о земельных участках, их категории, их качественных характеристиках, нормативной оценке, владельцах, пользователях. Справиться с такой задачей можно путем завершения работы по инвентаризации земли. В данное время, по оценкам экспертов, инвентаризация в Украине проведена на 40%. Для сравнения - в странах Балтии этот показатель достигает 95-98%.

Еще одной существенной и неразрешенной проблемой остается неразграниченность земель государственной и коммунальной собственности. Несмотря на имеющиеся законодательные основания для проведения работы по их разграничению, из года в год на эти цели в Государственном бюджете не предусматриваются соответствующие расходы. Как следствие, “воз и ныне там”.

Отсутствие надлежащего финансирования со стороны государства даже при условии принятия упомянутого закона не позволить реализовать сформулированные задачи, и может возвести этот документ в разряд “неработающих”.

Конечно, предложенные законопроекты еще грешат юридическими недочетами, но в целом их полезность налицо. Вместе с тем их принятие, само по себе, без дополнительных государственных механизмов, хотя и устранит мораторий, но не гарантирует цивилизованности и открытости земельного рынка.

Наличие моратория уже сейчас приводит к целому ряду негативных последствий. В частности, это блокирование создания больших конкурентоспособных сельхозпредприятий, невозможность ипотечного кредитования. Факт очевиден, и это отрицать неразумно .

Некоторые эксперты-юристы сетуют на надуманность проблемы рынка земли и необходимости принятия именно сейчас каких-либо дополнительных нормативных документов как условия снятия моратория. Они исходят из того, что статья 41 Конституции Украины гарантирует каждому возможность свободно владеть, пользоваться и распоряжается своей собственностью. Указанная норма есть общей. При условии принципа равенства права собственности на землю разных субъектов непонятно, почему собственники земельных участков сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется мораторий, а это около 41,1 млн. га, или 68% площади земельного фонда страны, не могут легально ними распоряжается, в отличие от собственников земельных участков других категорий земель.

Бесспорно, такое мнение имеет право на жизнь и не лишено здравого смысла и достаточной аргументации. Несмотря на это, рассматриваемая проблема имеет также практический аспект. Существенной является не сама по себе возможность свободно продавать или другим способом распоряжаться землей, а обеспечение простых, понятных правил, которые позволят нормально работать рынку земли, не вызывая при этом недочетов, коллизий и злоупотреблений. При этом нужно говорить именно о рынке как урегулированном слаженном механизме, а не о простой совокупности сделок, предметом которых есть земля.

Сегодня действующая законодательная база Украины вследствие ее неполноты и противоречивости не может разрешить данный вопрос без внесения в нее соответствующих изменений. Поэтому для начала функционирования полноценного рынка земли в Украине существует объективная необходимость в принятии Закона о рынке земли и Закона о государственном земельном кадастре.

УкрРудПром